Wenn du in Deutschland eine Wohnung oder ein Zimmer vermietest, bekommst du regelmäßig Geld vom Mieter. Dieses Einkommen nennt man Mieteinnahmen. Du musst aber nicht immer Steuern auf diese Einnahmen zahlen. In bestimmten Fällen sind Mieteinnahmen steuerfrei. Es kommt darauf an, wie viel du verdienst und wie die Vermietung genau aussieht. Es ist wichtig, die Regeln zu kennen, damit du keine Fehler machst.
Die Grenze für steuerfreie Vermietung
In Deutschland gibt es eine Grenze für Mieteinnahmen, die steuerfrei sind. Diese liegt bei 520 Euro im Jahr. Wenn du mit der Vermietung weniger als diesen Betrag verdienst, musst du das nicht beim Finanzamt angeben. Diese Regel gilt oft für Menschen, die nur gelegentlich vermieten. Zum Beispiel wenn du dein Zimmer für ein paar Tage im Jahr über ein Ferienportal anbietest. Du darfst also zeitweise vermieten, ohne direkt Steuern zu zahlen, solange du unter dieser Grenze bleibst.
Was bei der Berechnung zählt
Nicht nur die Kaltmiete zählt als Einnahme. Auch andere Zahlungen, zum Beispiel für Möbel, Reinigung oder Internet, gehören dazu. Wenn der Mieter eine Pauschale bezahlt, musst du den ganzen Betrag angeben. Nur wenn du bestimmte Kosten direkt an andere weitergibst, wie zum Beispiel für Strom oder Wasser, brauchst du diese nicht als Einnahme zählen. Du solltest genau aufschreiben, was du bekommst und wofür das Geld gedacht ist.
Vermietung in deiner eigenen Wohnung
Wenn du ein Zimmer in deiner eigenen Wohnung vermietest und dort auch selbst wohnst, gelten besondere Regeln. Es wird dann nur der Teil bewertet, den du wirklich vermietest. Du kannst viele Kosten aufteilen, zum Beispiel nach Fläche oder Nutzung. So musst du oft weniger Steuern zahlen, weil du nur für den vermieteten Teil Einnahmen hast. Auch hier musst du genau aufschreiben, wie viel Geld du bekommst.
Kurzfristige Ferienvermietung
Viele Menschen vermieten ihre Wohnung für kurze Zeit an Urlauber. Wenn du das nur ein paar Wochen im Jahr machst und die Einnahmen unter 520 Euro bleiben, musst du nichts versteuern. Wenn du öfter vermietest oder mehr einnimmst, musst du alles melden. Das Finanzamt prüft solche Fälle inzwischen sehr genau. Auch Städte und Gemeinden verlangen manchmal besondere Genehmigungen. Es ist wichtig, genau zu wissen, wie viel du verdienst.
Vermietung an Familie oder Freunde
Wenn du eine Wohnung an Verwandte oder Freunde vermietest, musst du ebenfalls aufpassen. Auch dann zählen die Einnahmen als Miete, selbst wenn du einen niedrigen Preis verlangst. Das Finanzamt prüft, ob der Mietpreis realistisch ist. Wenn der Preis zu niedrig ist, darfst du vielleicht nicht alle Kosten abziehen. Trotzdem musst du die Einnahmen angeben, wenn du über der Grenze liegst oder regelmäßig vermietest.
Welche Kosten du abziehen darfst
Wenn du Steuern auf deine Mieteinnahmen zahlen musst, darfst du viele Kosten abziehen. Dazu gehören Ausgaben für Reparaturen, Versicherungen, Kreditzinsen oder die Grundsteuer. Auch die Abschreibung auf das Gebäude zählt dazu. Damit kannst du den zu versteuernden Gewinn senken. Wenn du aber unter der steuerfreien Grenze bleibst, brauchst du diese Ausgaben nicht anzugeben. Es lohnt sich trotzdem, alle Belege aufzubewaren.
Wann du deine Einnahmen melden musst
Wenn deine Mieteinnahmen über 520 Euro im Jahr liegen, musst du sie in deiner Steuererklärung angeben. Dafür gibt es das Formular „Anlage V“. Du gibst dort deine Einnahmen und Ausgaben ein. Das Finanzamt berechnet dann den Gewinn und prüft, ob du Steuern zahlen musst. Auch wenn du nur für kurze Zeit vermietest, musst du das angeben, wenn du über der Grenze liegst. Du solltest deshalb jedes Jahr genau prüfen, wie viel du verdient hast.
Wie du alles gut dokumentierst
Du solltest deine Mieteinnahmen sorgfältig aufschreiben. Mach dir am besten eine Liste mit allen Beträgen. Auch Verträge und Belege solltest du aufheben. So kannst du dem Finanzamt zeigen, wie deine Einnahmen zustande kommen. Auch wenn du denkst, dass du keine Steuern zahlen musst, ist eine Übersicht immer hilfreich. Damit bist du auf der sicheren Seite.
Warum Beratung oft hilfreich ist
Die Regeln rund um Mieteinnahmen sind manchmal kompliziert. Vor allem wenn du mehrere Wohnungen vermietest oder Feriengäste aufnimmst. Ein Steuerberater kann dir helfen und sagen, was du beachten musst. Er weiß auch, welche Kosten du abziehen darfst. Wenn du Fragen hast, ist es besser, frühzeitig Hilfe zu holen. So machst du nichts falsch und vermeidest späteren Ärger mit dem Finanzamt. Wer gut informiert ist, kann ruhig und sicher vermieten.
